相続税を軽減するために、タワマン節税を検討している人も多いと思いますが、これまでのタワマン節税の内容を変更し、2024年1月1日以降マンションの評価額が引き上げられる事になり、今までのようなタワマン節税が期待出来なくなると言われているのです。
そこで今回は、2024年タワマン節税について分かりやすく説明していきたいと思います。
タワマン節税を検討している人は、2024年1月から改正になった内容をしっかりと覚えて効果的な節税が出来るようにしましょう。
タワマン節税の特徴
それでは早速、タワマン節税の特徴について解説していきましょう。
タワマン節税は、タワマンを購入する際には多額の借り入れをしますが、借り入れ金額と相続税評価額との差額によって相続税を軽減する方法の事を指します。
タワマンの相続税評価額は、土地の持分が少ない事から低く設定されており、購入時の借り入れ金額との差が大きくなるケースが多いのです。
タワマンは高層階になればなるほど価値が高くなり、床面積に応じて相続税評価額が決まるので、節税効果が大きいとされています。
また、タワマンは小規模宅地等の特例が適用されるケースが多く、ここでも節税効果が期待出来ます。
小規模宅地等の特例は、亡くなった人が利用していた建物がある土地などを相続した際に適用される特例ですが、配偶者や同居親族などが相続した場合は土地部分の相続税評価額が敷地面積330㎡まで80%減額されるという仕組みになっています。
タワマンの場合、敷地利用権のある割合が小さく全て特例の対象になる事が多いため、節税効果が高いとされているのです。
2024年に改正されたタワマン節税の概要
さて、先ほどご紹介した通り、様々なメリットがあるタワマン節税ですが、2024年1月にタワマン節税のルールが改正され、内容がいくつか変更になりました。
タワマン節税の改正は、税の公平性を保つために行われたもので、タワマンの相続税評価額が市場価値の3～4割程度となると公平な課税が出来なくなるため実施されました。
このような背景があり、2023年度の税制改正大綱に「適正化を検討する」と明記し、相続税評価額の見直しがなされる事になったのです。
2024年1月の改正の対象となるのは、「居住用の区分所有財産」と規定されており、1棟まるごと所有する賃貸マンションなどは対象外となります。
また、総階数が2階以下の低層集合住宅なども対象外になります。
2024年1月の改正に伴って、不動産の相続税評価に「評価乖離率」と「評価水準」という指標が加えられ、相続税評価額が市場価値の60%になるように補正されます。
計算方法としては、今までの評価方法に評価水準に応じた「区分所有補正率」を乗じて求める事になります。
区分所有補正率は、時価が相続税評価額の何倍かを示す「評価乖離率」と相続税評価額の時価に対する割合を示す「評価水準」によって異なります。
区分所有補正率の計算式としては、まず評価乖離率は「(一棟の区分所有権物の築年数×0.033)＋(一棟の区分所有権物の総階数指数×0.239)＋(一室の区分所有権等に係る専有部分の所在階×0.018)＋(一室の区分所有権等に係る敷地持分狭小度×1.195)＋3.220」で求める事が出来ます。
評価水準は、「1÷評価乖離率」で求める事が出来ます。
区分所有補正率は、「評価水準<0.6：評価乖離率×0.6」「0.6≦評価水準≦1：補正なし」「1<評価水準：評価乖離率」で求める事が出来ます。
2024年タワマン節税の改正で節税効果は縮減される
2024年1月からのタワマン節税の改正では、評価乖離率が1.67倍以上の場合相続税評価額は市場価格の60%になるように定められているので、節税効果は縮減されてしまうと考えられます。
今までは、市場価格の半分以下という相続税評価額との差額で節税が出来ていましたが、改正によって差額が小さくなり大きな節税は見込めなくなったのです。
例えば、東京のような都市部では今までは相続税評価額との差額が激しかったのですが、改正によって時価の3割程度だった相続税評価額が6割程度になるという事です。
しかし、タワマン節税が改正されたと言ってもタワマンの人気はこれまで通り高く、販売価格が高額であれば節税効果はそれなりに期待出来るので、今後の動向をしっかりと見極める事が重要でしょう。
まとめ
さて今回は、2024年タワマン節税について分かりやすく説明してみました。
これまで、大きな節税効果が期待出来たタワマン節税は、2024年1月の改正によって節税効果が縮減される見込みとなっています。
ただし、確かに以前のような節税効果は見込めませんが、全く節税効果がなくなるわけではなく時価と相続税評価額の乖離の大きさによって節税効果が決まってきますので、引き続き動向を見極める必要はあるでしょう。
今後も、タワマン節税を検討している人はぜひ参考にしてみてください。
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